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政協委員王宏勇建議:對濟南市物業管理制度創新應建立長效機制

發布時間:2020-05-14 信息來源:聯合網 瀏覽量:537
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 王洪勇
       目前,濟南市共有物業企業1300多家,從業人員10余萬人,管理項目3300余個,管理面積超過3億平方米,在城市管理和工作中發揮了重要作用。
 
       根據濟南市政府推行的“六位一體”社區治理模式改革的總體要求,結合這次“新冠”疫情防控中出現的新情況、新問題,對濟南市物業管理制度創新,建立長效機制王宏勇提出了以下建議:
 
       物業管理行業重新定位。物業管理作為城市生活服務業中的一個分支,具有自身的發展規律和商業模式。由于區分所有建筑物多元化的產權結構,在一個物業管理區域內,物業管理企業提供的服務產品具有公共性的特點,是一種“準公共產品”。在本次“新冠”病毒防疫過程中,物業管理再一次展示了其在公共管理以及作為突發公共危機事件的直接參與者的作用,具有典型的“準公共產品”的性質。為此,需要呼吁全社會對物業管理行業進行重新認識、重新定位,肯定其具有公共管理職能、正視其公益性特點,并作為政府進行制度設計的出發點之一。
 
       社會治理與公共危機防控體系化和法律化。物業服務企業在防災、減災和重大公共危機防控方面具有特別的優勢:熟悉小區、熟悉業主;具有其他類型企業所沒有的如此之廣的覆蓋面;擁有一支規模十分龐大的員工隊伍;他們每天工作在基層,具有極強的組織動員能力和高效率,完全可以成為政府的眼、政府的腳、政府的手。本次疫情已證明物業行業已經成為政府一支得力的防控大軍。建議按照黨的十九屆四中全會關于堅持和完善共建共治共享的社會治理制度總體要求,將物業服務企業納入到城市社會治理體系和重大公共危機防控體系中,加強指導,并通過立法授權,明確特定時期物業服務企業可根據政府的安排做好住宅區封閉、居民出入管制等緊急處置的權利,要求業主必須配合和遵守。
 
       政府失靈與物業的作用。政府失靈是指城市終端管理無效現象,物業服務企業承擔著城市最小的細胞——住宅區的運行管理,是城市政府各項政策、各項措施落實的“最后100米”,擔負著非常繁重的社會管理工作:如流動人口管理、治安防控管理、文明城市創建、垃圾分類管理、背街小巷改善工程、風電汽暖運行管理、應對重大自然災害和重大公共危機防控等。在本輪“新冠”病毒防疫工作中,為解決物業服務企業開展疫情防控導致物資和人工成本激增的問題,深圳等地方政府出臺政策,對物業服務企業進行補貼,并建立獎勵基金,對優秀企業和員工進行激勵,力圖解決政府失靈問題。建議進一步建立和完善面向物業服務企業的政府購買服務制度,防止本來應該由政府承擔的防控成本和公共服務成本簡單地轉移給物業服務企業的傾向。只有這樣,才能真正建立起物業服務企業參與城市公共管理和社區治理的可靠有效的制度安排。
 
       調整住宅區物業服務為生活服務類行業與增值稅減免。物業服務面向普通百姓,服務千家萬戶,已經成為日常生活不可或缺的組成部分,將物業服務劃歸生活服務業類行業進行管理,是一個不爭的社會現實。但是,財稅36號把物業服務劃在商務輔助服務業,造成物業管理行業既不能享受與家政服務、養老一樣相對低的增值稅率,也不能享受2020年2月7日財政部等出臺的《關于支持新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控有關稅收政策的公告》第五條明確的“提供生活服務類取得的收入,免征增值稅”優惠政策支持。建議將住宅區物業服務歸入生活服務類行業,對有關物業務企業實行增值稅減免。
 
       增加住宅區經營性收入留存專項制度。住宅區內業主共有的建筑物物部分可以通過市場化經營取得一定的經營性收入,按照目前的法律制度,這部分收益歸全體業主共有,處分權歸業主大會或業主委員會,分配方案千差萬別,有的用于彌補專向維修資金,有的按比例以現金形式直接分配給業主,但很少有用于應對突發公共事件專項的制度安排。建議鼓勵有條件的住宅區通過一定程序,把一定比例經營性收入留存,作為應對自然災害和公共危機的專項資金來源。
 
       修改物業服務信用等級評價體系。面對疫情防控的嚴峻局面,從總體上說物業服務行業表現出應有的責任和當擔,模范詮釋了習近平總書記“守土有責、守土盡責”的工作要求。但是,有的物業服務企業關鍵時刻沖不上去、不作為、亂作為。建議把物業服務企業落實疫情防控工作的情況納入2020年物業項目的考核評價,對先進典型表揚、加分,納入誠信記錄;對落實不力的要曝光和查處,情節嚴重的,與物業的招投標掛鉤,甚至停止其在濟南市場一切活動。建議把這些做法制度化、規范化。
 
       屬地管理主體責任與基層治理機制。疫情防控的重點在醫院,基礎在社區,壓實街鎮、社區對物業屬地管理主體責任非常重要。建議街鎮、社區要配備專人負責指導物業管理工作。結合“六位一體”治理模式,在物業服務企業建立完善基層黨組織,充分發揮黨員、黨支部戰斗堡壘作用,勇于承擔社會責任。強化黨組織對業委會工作的指導把關,鼓勵政治覺悟、素質高的公職人員和黨員參與業委會成員競選,發揮基層黨組織在小區綜合治理中引領和統領作用。
 
       智慧住宅小區建設與城市人口協同管理。以信息化和互聯網技術為支撐的智慧小區,不僅可以為居民生活、物業服務企業日常管理提供便利,也為實現住宅小區的人口動態管理提供了可能。建議政府結合老舊小區改造,加快智慧小區建設或住宅小區智能化改造,建立物業服務企業、社區、街道、派出所城市人口動態管理的數據共享聯動機制。
 
       提升防災防疫專業化能力。建議衛生防疫部門要及時、準確給予衛生防疫指導,制定分類衛生防疫防控標準,制定門崗和接待崗等關鍵崗位的工作程序、要求與自身安全防護規范。物業服務企業要定期開展防災減災演習,加強重大疫情期間住宅小區、機關事業單位、機場車站廣場等環境消毒、垃圾分類、消毒與清運、疫情監測等方面專門知識、作業流程的培訓。政府可組織相關專業人員編制業務指導手冊、開展骨干培訓,建立優秀培訓師隊伍。
 
       加強物業服務領域法律法規與誠信體系建設。包括建立黨建引領的物業管理制度體系,明確業主拒不履行相關義務的法律責任體系,建立物業管理費動態調整的定價機制,建立欠繳物業費快速審判機制,建立惡意欠逃物業費快速追責機制,建立業委會運作失靈的救濟制度,完善住宅專項維修資金補建和續籌制度等等。
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政協委員王宏勇建議:對濟南市物業管理制度創新應建立長效機制
編輯:聯合網    瀏覽:537  時間:2020-05-14
 王洪勇
       目前,濟南市共有物業企業1300多家,從業人員10余萬人,管理項目3300余個,管理面積超過3億平方米,在城市管理和工作中發揮了重要作用。
 
       根據濟南市政府推行的“六位一體”社區治理模式改革的總體要求,結合這次“新冠”疫情防控中出現的新情況、新問題,對濟南市物業管理制度創新,建立長效機制王宏勇提出了以下建議:
 
       物業管理行業重新定位。物業管理作為城市生活服務業中的一個分支,具有自身的發展規律和商業模式。由于區分所有建筑物多元化的產權結構,在一個物業管理區域內,物業管理企業提供的服務產品具有公共性的特點,是一種“準公共產品”。在本次“新冠”病毒防疫過程中,物業管理再一次展示了其在公共管理以及作為突發公共危機事件的直接參與者的作用,具有典型的“準公共產品”的性質。為此,需要呼吁全社會對物業管理行業進行重新認識、重新定位,肯定其具有公共管理職能、正視其公益性特點,并作為政府進行制度設計的出發點之一。
 
       社會治理與公共危機防控體系化和法律化。物業服務企業在防災、減災和重大公共危機防控方面具有特別的優勢:熟悉小區、熟悉業主;具有其他類型企業所沒有的如此之廣的覆蓋面;擁有一支規模十分龐大的員工隊伍;他們每天工作在基層,具有極強的組織動員能力和高效率,完全可以成為政府的眼、政府的腳、政府的手。本次疫情已證明物業行業已經成為政府一支得力的防控大軍。建議按照黨的十九屆四中全會關于堅持和完善共建共治共享的社會治理制度總體要求,將物業服務企業納入到城市社會治理體系和重大公共危機防控體系中,加強指導,并通過立法授權,明確特定時期物業服務企業可根據政府的安排做好住宅區封閉、居民出入管制等緊急處置的權利,要求業主必須配合和遵守。
 
       政府失靈與物業的作用。政府失靈是指城市終端管理無效現象,物業服務企業承擔著城市最小的細胞——住宅區的運行管理,是城市政府各項政策、各項措施落實的“最后100米”,擔負著非常繁重的社會管理工作:如流動人口管理、治安防控管理、文明城市創建、垃圾分類管理、背街小巷改善工程、風電汽暖運行管理、應對重大自然災害和重大公共危機防控等。在本輪“新冠”病毒防疫工作中,為解決物業服務企業開展疫情防控導致物資和人工成本激增的問題,深圳等地方政府出臺政策,對物業服務企業進行補貼,并建立獎勵基金,對優秀企業和員工進行激勵,力圖解決政府失靈問題。建議進一步建立和完善面向物業服務企業的政府購買服務制度,防止本來應該由政府承擔的防控成本和公共服務成本簡單地轉移給物業服務企業的傾向。只有這樣,才能真正建立起物業服務企業參與城市公共管理和社區治理的可靠有效的制度安排。
 
       調整住宅區物業服務為生活服務類行業與增值稅減免。物業服務面向普通百姓,服務千家萬戶,已經成為日常生活不可或缺的組成部分,將物業服務劃歸生活服務業類行業進行管理,是一個不爭的社會現實。但是,財稅36號把物業服務劃在商務輔助服務業,造成物業管理行業既不能享受與家政服務、養老一樣相對低的增值稅率,也不能享受2020年2月7日財政部等出臺的《關于支持新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控有關稅收政策的公告》第五條明確的“提供生活服務類取得的收入,免征增值稅”優惠政策支持。建議將住宅區物業服務歸入生活服務類行業,對有關物業務企業實行增值稅減免。
 
       增加住宅區經營性收入留存專項制度。住宅區內業主共有的建筑物物部分可以通過市場化經營取得一定的經營性收入,按照目前的法律制度,這部分收益歸全體業主共有,處分權歸業主大會或業主委員會,分配方案千差萬別,有的用于彌補專向維修資金,有的按比例以現金形式直接分配給業主,但很少有用于應對突發公共事件專項的制度安排。建議鼓勵有條件的住宅區通過一定程序,把一定比例經營性收入留存,作為應對自然災害和公共危機的專項資金來源。
 
       修改物業服務信用等級評價體系。面對疫情防控的嚴峻局面,從總體上說物業服務行業表現出應有的責任和當擔,模范詮釋了習近平總書記“守土有責、守土盡責”的工作要求。但是,有的物業服務企業關鍵時刻沖不上去、不作為、亂作為。建議把物業服務企業落實疫情防控工作的情況納入2020年物業項目的考核評價,對先進典型表揚、加分,納入誠信記錄;對落實不力的要曝光和查處,情節嚴重的,與物業的招投標掛鉤,甚至停止其在濟南市場一切活動。建議把這些做法制度化、規范化。
 
       屬地管理主體責任與基層治理機制。疫情防控的重點在醫院,基礎在社區,壓實街鎮、社區對物業屬地管理主體責任非常重要。建議街鎮、社區要配備專人負責指導物業管理工作。結合“六位一體”治理模式,在物業服務企業建立完善基層黨組織,充分發揮黨員、黨支部戰斗堡壘作用,勇于承擔社會責任。強化黨組織對業委會工作的指導把關,鼓勵政治覺悟、素質高的公職人員和黨員參與業委會成員競選,發揮基層黨組織在小區綜合治理中引領和統領作用。
 
       智慧住宅小區建設與城市人口協同管理。以信息化和互聯網技術為支撐的智慧小區,不僅可以為居民生活、物業服務企業日常管理提供便利,也為實現住宅小區的人口動態管理提供了可能。建議政府結合老舊小區改造,加快智慧小區建設或住宅小區智能化改造,建立物業服務企業、社區、街道、派出所城市人口動態管理的數據共享聯動機制。
 
       提升防災防疫專業化能力。建議衛生防疫部門要及時、準確給予衛生防疫指導,制定分類衛生防疫防控標準,制定門崗和接待崗等關鍵崗位的工作程序、要求與自身安全防護規范。物業服務企業要定期開展防災減災演習,加強重大疫情期間住宅小區、機關事業單位、機場車站廣場等環境消毒、垃圾分類、消毒與清運、疫情監測等方面專門知識、作業流程的培訓。政府可組織相關專業人員編制業務指導手冊、開展骨干培訓,建立優秀培訓師隊伍。
 
       加強物業服務領域法律法規與誠信體系建設。包括建立黨建引領的物業管理制度體系,明確業主拒不履行相關義務的法律責任體系,建立物業管理費動態調整的定價機制,建立欠繳物業費快速審判機制,建立惡意欠逃物業費快速追責機制,建立業委會運作失靈的救濟制度,完善住宅專項維修資金補建和續籌制度等等。
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